Официално няма да забележим дори и статистически редукция в цените, тъй като изходните позиции на предприемачите и на тези, които притежават имотите, са значително по-добри от кризата през 2010-2013-а. Това заяви в студиото на Money.bg Илия Комитов, търговски директор на Urbana.
Охлаждането, което пролетта беше само очакване, вече е факт, потвърди той. Купувачи има, огледи се провеждат, но сделките се сключват трудно. Основният проблем е разминаването между очакванията на двете страни: продавачите все още нямат достатъчно причини да намаляват цените, докато купувачите стават все по-взискателни и все по-склонни да изчакват.
„Трудно се срещат продавачи и купувачи. Активност има и от двете страни, много сериозна. Има хора, които желаят да си купят ново жилище, търсят, провеждат се огледи. Същевременно обаче продавачите не са подтикнати от ситуацията да редуцират цени, за да могат да се срещнат двете страни. Цените са високи„, коментира още Комитов.
Според него от пазара постепенно са се оттеглили спекулативните купувачи и инвеститорите, а основната активност вече идва от хора, които търсят жилище за собствените си нужди. Това променя и характера на търсенето, защото купувачите не са толкова склонни да правят компромиси, особено когато става дума за дългосрочен ангажимент с ипотечен кредит.
Има ли база за сравнение с 2010-2013-а?
Различна е и ситуацията спрямо кризата от 2010-2013 година. Тогава предприемачите и собствениците бяха принудени да продават, докато купувачите имаха по-голям избор и можеха да изчакват, припомни експертът. Сега картината е обратната.
„Според мен сега предстои дълъг период на плато, тъй като непринуденият да продава продавач няма да редуцира цената, докато пък купувачите, тъй като някои от цените граничат с нивото на добрия вкус и доброто възпитание, ще преосмислят дали да купят в момента„, смята Илия Комитов.
Това означава, че периодът на по-слаба активност може да продължи значително по-дълго, отколкото участниците на пазара очакват. Според госта най-сериозно ще бъдат засегнати посредниците и компаниите, които движат пазара, докато продавачите и купувачите могат да си позволят да изчакват.
Много строителство, но все по-трудни сделки
Въпреки множеството строителни обекти в София, намирането на подходящ имот остава сериозно предизвикателство. По мнение на експерта, проблемът не е просто в количеството предлагани жилища, а в това дали те отговарят на очакванията на купувачите като цена, качество и местоположение.
„Ако 10 човека бъдат интервюирани, 9 ще кажат, че не могат да намерят на пазара това, което търсят. Първо защото цената и в момента е толкова висока, че прави хората изключително взискателни. Когато се нагърбваш да изплащаш едно жилище следващите 30 години, ти наистина искаш да направиш ход, който е разумен и когато даваш толкова много пари си казваш добре, но нека да посрещне изцяло моите желания и мечти„, посочи той.
Комитов коментира, че на пазара вече има жилища, които трудно намират купувачи, включително при значителни корекции на офертните цени. Особено уязвими са проектите в периферията на столицата и районите с прекомерна строителна активност, но недостатъчна инфраструктура.
„Предния път си говорихме, че пазарът е като след нервна криза, сега нещата започват да се успокояват, но тази ауфория, която беше, мотивира доста предприемачи, някои от тях нови предприемачи за бизнеса, да живеят с идеята, че всичко, което направят, ще се продава. Вече не сме в подобна ситуация и ще става все по-трудно„, категоричен бе той.
Комитов обаче отбелязва, че много от строителните компании разполагат със собствен капитал и не са притиснати от банкови задължения, което им позволява да изчакват по-благоприятен момент.
„Имотният пазар в София е като след тежка нервна криза, сега е времето на гросмайсторите“
Най-голямата заблуда е, че цените винаги ще вървят нагоре, заяви пред Money.bg търговският директор на Urbana
Банките – регулатор на пазара
Променя се и ролята на банките. Ако в предишните години достъпното финансиране беше един от основните двигатели на жилищния бум, сега кредитните институции все по-активно определят границите на пазара.
По наблюденията на Комитов през последните 6 месеца се забелязва разлика от 5% до 7% в подхода на банките към финансирането. Тя не се изразява непременно в по-ниска оценка на имота, а в по-консервативно определяне на размера на кредита и по-високи изисквания към собственото участие на купувача.
Допълнителен фактор е ръстът на ипотечното кредитиране с 25% на годишна база през миналата година.
„Според мен това започва да прави впечатление някъде във Франкфурт и е много е важно този риск да бъде управляван. Той е важен въобще за макроикономическото състояние на страната.
Трябва да търсим и някаква друга алтернатива в икономиката. Затова банките помагат за охлаждането на пазара, но и същевременно те държат пазара, защото вече са останали клиенти, които имат по-малко собствени средства и разчитат на добрата работна заплата, която получават, за да получат финансиране от банка„, коментира експертът.
Така според него натискът постепенно се пренася и върху строителните компании, които ще трябва да преосмислят ценовите си стратегии, ако пазарът остане неактивен.
Купувачите все пак могат да получат по-добри условия
Въпреки че не очаква рязко понижение на цените, Комитов вижда признаци на по-голяма гъвкавост от страна на предприемачите. Един от тях са промоционалните схеми на плащане, при които купувачът може да резервира жилище с първоначална сума €5000-10 000, а останалата част да плати след получаване на разрешение за ползване, т. нар. Акт 16, даде като пример той.
Това позволява на хората с по-малко собствени средства да си осигурят имот, без да трябва веднага да осигурят пълното финансиране. Подобни предложения според Комитов са и ясен сигнал за по-слаба ликвидност на пазара.
По думите му офертните цени не трябва да се приемат като реално постигнати нива. Все по-често преговорите се водят индивидуално, а крайната цена зависи от качеството на имота и позицията на двете страни.
Целия разговор гледайте във видеото!
Discussion
No comments yet.