Жилищният пазар в София се характеризира с голям брой инвеститори, но и сравнително малко компании с дългогодишна история и портфолио от реализирани сгради. При значителна част от инвеститорите дейността е съсредоточена в един-единствен проект.

Създаването на отделно дружество за всеки строителен проект е разпространен бизнес модел, който улеснява финансирането и управлението на инвестициите. Практиката обаче може да създаде и рискове за купувачите на жилища и подизпълнителите.

Анализ на платформата Sofia Hoods показва, че 83% от инвеститорите в жилищното строителство в столицата са свързани само с един проект. От общо 1528 инвеститори 1268 имат само един проект от 2021 г. насам. Едва 30 инвеститори разполагат с поне пет проекта, а шест от тях – с десет или повече.

В тези случаи става въпрос както за стандартни бизнес практики, така и за такива, които са на и отвъд ръба на допустимото. Легитимна причина да се регистрира дружество, специално за нуждите на даден проект, може да бъде например уреждане на отношенията със собствениците на земя, които трябва да бъдат обезщетени или с други инвеститори в рамките на по-мащабен строеж.

Не е изключен и сценарий, в който подобно обособяване е нужно за целите на банковото финансиране и данъчната отчетност. Отделното дружество улеснява и евентуална цялостна продажба на проекта на всеки етап от реализацията му.

Кога моделът крие рискове?

За добро или лошо, практиката от последните години показва и други значително по-недобросъвестни начини на употреба на този модел. На първо място идва бягството от гаранционна отговорност. Не са рядкост случаите, в които относително нови сгради имат значителни проблеми, дължащи се на дефекти при строителството, но обитателите се оказват неспособни да потърсят правата си – фирмата на проекта е била източена веднага след разпродаването на апартаментите.

Тази схема може да се използва и за ощетяване на подизпълнители. През последните години на рязък скок на цените се вижда и как некоректни инвеститори фалират фирмите, с които купувачите са подписали предварителни договори, връщат им междувременно обезценилите се първоначално внесени суми и така вече освободените жилища излизат на пазара при завишени цени.

Има и случаи, в които чрез фиктивни договори за услуги към свързани дружества и други подобни хватки се избягват данъци. Крие се също реална собственост, а и се създава възможност даже при скандал около даден проект инвеститорът да започне „на чисто“ – под ново име и без история.

Кой носи отговорност за проекта?

Когато купувачът избира жилище в нова сграда, името на проекта или търговската марка на инвеститора не са достатъчни, за да се установи кой носи отговорност. Важно е да се провери кое юридическо лице фигурира в предварителния договор, кой е собственик на терена, кой е възложителят на строителството и какви са отношенията между участващите дружества.

Проверка на фирмата може да покаже кога е регистрирана, кой я представлява, какви финансови отчети е публикувала и дали има вписани обстоятелства, които заслужават допълнително внимание. При дружество без дълга история липсата на предишни проекти не е сама по себе си доказателство за проблем, но ограничава възможностите за оценка на натрупания опит.

От значение са също договорните гаранции, етапът на строителството, обезпеченията и начинът, по който се извършват плащанията. При съмнения за конкретен проект проверката на документите и независимата правна консултация могат да помогнат за по-точна оценка на риска.

Разрешенията за строеж показват и какъв тип инвеститори стоят зад проектите

Според анализа на Sofia Hoods, от общо 3070 разрешения за строеж в София през последните 5 години, 1814, или 59%, са издадени на фирми, а останалите 1256 – на физически лица. Делът на физическите лица е значителен и при многофамилните жилищни сгради: 348 от общо 931 разрешения за такива сгради посочват като инвеститор едно или повече физически лица.

Колко от сградите с разрешения за строеж, издадени през 2021 и 2022 г., вече са въведени в експлоатация?

Освен структурата на инвеститорския пазар, анализът на Sofia Hoods изследва и доколко издадените разрешения за строеж са довели до реално завършени жилищни сгради. За тази цел са проследени разрешенията, издадени между 2021 г. и 2022 г.

При многофамилните сгради са разгледани 245 разрешения, от които 142 са свързани със сгради с документ за въвеждане в експлоатация. Това е около 58% от изследваната група. При другите жилищни сгради са отчетени 677 разрешения, като 356 проекта са завършени и притежават Акт 16. От 245-те многофамилни сгради с разрешение от 2021 и 2022 г. 103 нямат разрешение за ползване, според проучването.

Малинова долина е начело по незавършени проекти

Разпределението на жилищните проекти без Акт 16, според анализа, показва, че те са концентрирани предимно в няколко района на София. От общо 2301 жилищни проекта, за които не е наличен документ за въвеждане в експлоатация, 1975 анализът на Sofia Hoods отнася към конкретен квартал в София. Близо 36% от тях, или 704 проекта, попадат в десетте квартала с най-голям брой такива обекти.

Начело е Малинова долина със 145 проекта, следват Овча купел със 117 незавършени жилищни сгради, Кръстова вада – с 91, Манастирски ливади – с 69, а в Драгалевци и Лозен – съответно 67 и 62.

В останалите квартали от челната десетка броят на незавършените проекти е по-малък – 43 в Симеоново, 38 в местността Гърдова глава и по 36 в Горна баня и Левски В.

Article source: https://money.bg/investments/pochti-vsichki-zhilishtni-investitori-v-sofiya-stoyat-zad-po-edin-proekt.html