Купувачите на жилища вече не гледат само обявената цена на квадратен метър, а пресмятат пълната стойност за реализирането на новия си дом. През първата половина на годината на пазара се очертава нов подход при формирането на бюджета.

Покупната цена е само първата стъпка, а напред излизат сметките за самоучастието, месечните ипотечни вноски и нужните средства за довършителни работи и обзавеждане.

След изключително активната 2025 г. пазарът на ново жилищно строителство в София се нормализира. Сделките се реализират по-бавно. А най-силен натиск се наблюдава в сегмента до 250 хил. евро.

Данните са от нов анализ на New Estates, базиран на реализираните от компанията сделки през първото полугодие на 2026 г. и сравнението с предходни периоди.

Без прибързани покупки

Прибързаните покупки липсват все повече. Промяната беше очаквана след необичайно динамичната 2025 г., когато част от клиентите ускориха решенията си заради растящите цени, очакванията около присъединяването към еврозоната и опасенията, че отлагането на покупката ще направи имота още по-недостъпен, според анализа.

През 2026 г. този импулс отслабва и на преден план излизат реалната необходимост от жилище, финансовата устойчивост на домакинството и качеството на конкретния проект.

Данните на New Estates за първото полугодие показват, че основният обем от сделки на пазара остава концентриран в широкия среден сегмент. Общо 83% от реализираните продажби са на стойност под 500 000 евро, като над половината от тях (54%) са за имоти до 300 000 евро, а 29% попадат в диапазона между 300 000 и 500 000 евро.

В същото време луксозният сегмент запазва своята ниша. Имотите между 500 000 и 1 милион евро съставляват 8% от сделките, докато тези над 1 милион евро представляват 9%.

Най-голямо забавяне се наблюдава при купувачите с бюджет до 250 хил. евро. Това е сегментът, който реагира най-силно на новите ценови нива и в който възможността за покупка е най-тясно свързана с размера на ипотечното финансиране.

Според анализаторите част от тези клиенти отлагат решението си, докато преценят новия си бюджет, а други временно се насочват към пазара на наеми.

Нова динамика на пазара

Покупната цена на жилището вече е само част от сметката. Все повече клиенти внимателно калкулират пълния разход от необходимото самоучастие и бъдещата ипотечна вноска до таксите по придобиването и капитала за довършване и обзавеждане.

„Първото полугодие показва, че пазарът не губи купувачи, а губи прибързаните решения. Клиентите знаят по-добре какво търсят и очакват цената да бъде подкрепена с реално качество. Това променя баланса – инвеститорите вече трябва много по-ясно да аргументират стойността на своя продукт“, коментира Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates.

Според наблюденията променените цени и по-високите разходи за живот карат домакинствата да отделят повече време, за да преценят какъв размер кредит могат да обслужват устойчиво.

Това е от ключово значение при новото строителство, където периодите между избора на имот и въвеждането му в експлоатация са по-дълги. Около 70% от купувачите разчитат на ипотечно финансиране при достигане на етап Акт 14.

През първото полугодие клиентите разглеждат средно между шест и седем имота, преди да стигнат до сделка. В отделни случаи търсенето достига 25-30 огледа.

2026 и имотния пазар

2026 г. няма да бъде година на липса на търсене, а година на селекция, според анализа на New Estates. През второто полугодие се очаква пазарът да остане активен, но да не се върне към скоростта на 2025 г.

Периодът за вземане на решение вероятно ще остане по-дълъг, а преговорите – по-съществена част от процеса. Най-чувствителен ще остане сегментът на купувачите, зависими в по-голяма степен от ипотечно финансиране.

Пазарът на ново строителство влиза в период, в който купувачът има повече избор и всяка оферта трябва да заслужи решението му. За инвеститорите това означава нова реалност: правилното ценообразуване, качеството на продукта, функционалността и възможността за предлагане на завършено решение ще бъдат все по-важни за скоростта на реализация.

След години, в които растящият пазар подкрепяше почти всеки добър проект, 2026 г. поставя началото на пазар, в който добрият продукт ще продава, а компромисът все по-трудно ще се прикрива зад общия ръст на цените, споделят още от имотната агенция.

Article source: https://money.bg/property/ot-ipotekata-do-obzavezhdaneto-kupuvachite-v-sofiya-veche-smyatat-palnite-si-razhodi-a-ne-samo-tsenata-na-imota.html